다가구주택 전세 세입자를 구할수 없다.전세보증 가입이 어려워 외면한다..

최근 임대차 시장에서 '다가구 전세'를 기피하는 현상이 뚜렷합니다.

실제로 주변시세 대비 싸게 내 놓아도 세입자를 구하기가 어려운데요 아무래도 그 이유는 주택도시보증공사(HUG) 의 '전세보증금반환보증 ' 가입이 어렵기 때문 입니다.

 

수도권 빌라 밀집 지역의 모습

 

실제로 시장에서의 인식은  다가구주택의 전세는 HUG 전세 보증보험 가입이 어려워 '위험한 주택' 이라는 인식이 생기면서 전세 수요자들의 외면을 받고 있습니다.

 

그러다 보니 전세 수요가 줄어 들면서 기존 세입자들의 보증금도 돌려주지 못하고 있는 악순환이 이어지고 있는데요,이른바 전세사기 사태의 '빌라 포비아'를 다세대주택 보다 다가구주택 이 더 크게 겪고 있습니다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석해보면 서울 다가구 전세 비중은 2020년 43.9%,2021년 38.5%

,2022년 30.7%,2023년 26.3%로 지속적으로 급감하고 있습니다.

 

반면 같은기간 월세 비중은 2020년 56.1% 에서 2024년 올해 76.0%로 꾸준히 늘고 있습니다.

 

수도권 다가구주택 전세비율은 꾸준히 줄어드는 방면 월세 비율은 지속적으로 상승하고 있다.

 

다세대주택 보다 다가구주택의 전세를 기피하는 건 첫번째로 보증금 회수가 어렵기 때문 입니다.

다가구는 한 건물에 여러 호실이 쪼개져 있어도,주인은 한명이기 때문에 보증금을 돌려받은 임차인 순서를  파악 해야 하고 이를 알기 위해서는 집주인의 동의가 필요하기 때문에 여러모로 많이 번거롭습니다.

집주인이 선순위 보증금의 규모를 속여도 세입자는 대책이 없습니다.

 

과거 저 역시도 경기도 시흥시의 한 다가구 주택에 전세로 거주했을때,해당 건물에 문제가 생겨 임대차계약 만료와 함께 전세보증금을 돌려받길 요구했지만 돈이 없어서 돌려줄수 없다는 답변과 함께 새로운 세입자가 들어오기 전에는 줄수없다는 말만 계속 들었습니다.

 

그 이후에 3개월을 더 살면서 간신히 보증금을 받고 나왔는데요,다행이 주인 세대가 거주를 했었던 세대라 세입자를 구할수 있었는데요,다른 세입자는 돌려받을 때 까지 상당히 애 먹었다고 합니다.

 

정부는 주택임대차보호법 개정안을 발의 했지만 아직 국회통과는 못했다.

 

정부는 세입자가 집주인 동의 없이도 선순위 보증금 현황을 확인할 수 있게 주택임대차보호법 개정안을 지난달 발의 했지만 아직 국회 통과는 하지못한 상황 입니다.

 

다가구주택의 HUG전세 보증가입이 아예 불가능 하지는 않습니다.

다만 현실적으로 쉽지는 않은데요,지난해 5월부터 HUG 전세보증에 가입하려면 보증금과 선순위 채권을 더한 금액이  '공시가격의 126%' 이내여야 합니다.

 

하지만 다가구주택의 공시가는 시세의 절반에도 미치지 못하는 경우가 많습니다.

때문에 보증에 가입 하려면 가입할수 있을만큼 보증금을 대폭 낮춰야 하는데요,실제 쉽지가 않습니다.

 

HUG가 올해 발급한 전세 보증은 총 24만 4341건 인데요 이중 단독 ·다가구의 비중은 9634건 즉 3.9% 밖에 되지 않습니다.

 

다가구 주택은 전세보다 월세로 임차하는게 좀 더 안전하다.

 

당분간은 다가구주택의 전세 비율이 지속적으로 하락할 것으로 보이는데요,법의 허점이 많은만큼 사각지대도 많습니다.

 

특별한 대책이 나오기 전 까지는 전세보다 월세로 임차를 하는게 좀 더 안전할 것으로 보입니다.

 

하지만 기존 세입자의 보증금 미반환 위험도 커질수도 있는게 우려되는 점 인데요,새로운 전세 세입자를 구하지 못하면 기존 세입자의 보증금 미반환 리스크가 커지고 이를 해결하기 위한 다가구주택의 담보대출 또한 쉽지가 않습니다.

 

특별한 전세보증보험 대책이 나오지 않으면 당분간 어려움을 겪을것으로 보입니다.